Chi vive in un condominio si è spesso trovato ad affrontare spese non necessarie destinate ad abbellimenti o strutture rivolte a garantire un più comodo utilizzo dei beni comuni.

𝗘𝘀𝗶𝘀𝘁𝗲 𝘂𝗻𝗮 𝗹𝗲𝗴𝗴𝗲 𝗰𝗵𝗲 𝘁𝘂𝘁𝗲𝗹𝗮 𝗰𝗵𝗶 𝗻𝗼𝗻 𝘃𝘂𝗼𝗹𝗲 (𝗲 𝗻𝗼𝗻 𝗽𝘂𝗼̀) 𝘀𝗼𝘀𝘁𝗲𝗻𝗲𝗿𝗲 𝘁𝗮𝗹𝗶 𝗹𝗮𝘃𝗼𝗿𝗶 𝗰𝗼𝗻𝗱𝗼𝗺𝗶𝗻𝗶𝗮𝗹𝗶 𝗻𝗼𝗻 𝗼𝗯𝗯𝗹𝗶𝗴𝗮𝘁𝗼𝗿𝗶?

𝗖𝗢𝗡𝗗𝗢𝗠𝗜𝗡𝗜𝗢: 𝗠𝗔𝗡𝗨𝗧𝗘𝗡𝗭𝗜𝗢𝗡𝗘, 𝗜𝗡𝗡𝗢𝗩𝗔𝗭𝗜𝗢𝗡𝗘, 𝗠𝗢𝗗𝗜𝗙𝗜𝗖𝗛𝗘
Le legge non fa distinzione tra lavori straordinari necessari e non.
Si parla di 𝗹𝗮𝘃𝗼𝗿𝗶 𝗱𝗶 𝗺𝗮𝗻𝘂𝘁𝗲𝗻𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲 (sempre necessari), e 𝗶𝗻𝗻𝗼𝘃𝗮𝘇𝗶𝗼𝗻𝗶 (non sempre necessari).

La 𝗺𝗮𝗻𝘂𝘁𝗲𝗻𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲 viene deliberata dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio e la minoranza è obbligata a pagare la sua parte a prescindere da eventuali difficoltà economiche.

Le 𝗶𝗻𝗻𝗼𝘃𝗮𝘇𝗶𝗼𝗻𝗶 sono quei lavori diretti a migliorare l’uso delle cose comuni e devono essere sempre deliberati dalla maggioranza in rappresentanza di almeno 667/1.000.

𝗘’ 𝘀𝘂𝗳𝗳𝗶𝗰𝗶𝗲𝗻𝘁𝗲 𝗹𝗮 𝗺𝗮𝗴𝗴𝗶𝗼𝗿𝗮𝗻𝘇𝗮 𝗽𝗲𝗿:
– le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’edificio e degli impianti;
– le opere e gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, al contenimento del consumo energetico, alla realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché alla produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
– l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

𝗗𝗜𝗙𝗙𝗘𝗥𝗘𝗡𝗭𝗔 𝗧𝗥𝗔 𝗜𝗡𝗡𝗢𝗩𝗔𝗭𝗜𝗢𝗡𝗜 𝗘 𝗠𝗢𝗗𝗜𝗙𝗜𝗖𝗛𝗘
L’𝗶𝗻𝗻𝗼𝘃𝗮𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲 è una trasformazione materiale della cosa comune, che ne altera la sostanza o ne muta la destinazione originaria (es. centrale riscaldamento comune con pannelli fotovoltaici).

La 𝗺𝗼𝗱𝗶𝗳𝗶𝗰𝗮 mira a potenziare o rendere più comodo il godimento della cosa comune da parte di uno o più condomini lasciandone immutata la consistenza e la destinazione (es. sostituzione della pavimentazione del lastrico solare con altre mattonelle).

𝗖𝗢𝗡𝗗𝗢𝗠𝗜𝗡𝗜𝗢: 𝗟𝗔𝗩𝗢𝗥𝗜 𝗦𝗧𝗥𝗔𝗢𝗥𝗗𝗜𝗡𝗔𝗥𝗜 𝗡𝗢𝗡 𝗡𝗘𝗖𝗘𝗦𝗦𝗔𝗥𝗜
Ci sono lavori straordinari non necessari che consentono ai condomini dissenzienti di non partecipare alla spesa ed 𝗲𝘃𝗶𝘁𝗮𝗿𝗲 𝗱𝗶 𝗽𝗮𝗴𝗮𝗿𝗲 𝗹𝗮 𝗽𝗿𝗼𝗽𝗿𝗶𝗮 𝗾𝘂𝗼𝘁𝗮.

𝗜𝗻𝗻𝗼𝘃𝗮𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲
Non ci si può opporre alla decisione dell’assemblea di eseguire manutenzione o modifiche e neanche il giudice può valutare se la stessa è ragionevole o meno.

𝗦𝗽𝗲𝘀𝗮 𝗲𝗹𝗲𝘃𝗮𝘁𝗮 𝗼 𝗰𝗮𝗿𝗮𝘁𝘁𝗲𝗿𝗲 𝘃𝗼𝗹𝘂𝘁𝘁𝗮𝗿𝗶𝗼
L’innovazione deve rispondere a uno dei seguenti casi:
– o deve comportare un 𝗲𝘀𝗯𝗼𝗿𝘀𝗼 𝗲𝗰𝗼𝗻𝗼𝗺𝗶𝗰𝗼 𝗰𝗼𝗻𝘀𝗶𝘀𝘁𝗲𝗻𝘁𝗲 rispetto alle condizioni e importanza dell’edificio;
– oppure deve avere carattere 𝘃𝗼𝗹𝘂𝘁𝘁𝗮𝗿𝗶𝗼, ossia priva di utilità e quindi non indispensabile.

𝗟’𝘂𝘁𝗶𝗹𝗶𝘇𝘇𝗮𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲 𝘀𝗲𝗽𝗮𝗿𝗮𝘁𝗮
L’innovazione deve consistere in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata. Ciò ricorre quando il godimento dell’opera realizzata dal condominio può essere inibito a chi non vuol partecipare alla spesa.

𝗖𝗢𝗠𝗘 𝗡𝗢𝗡 𝗣𝗔𝗚𝗔𝗥𝗘 𝗜 𝗟𝗔𝗩𝗢𝗥𝗜 𝗡𝗢𝗡 𝗡𝗘𝗖𝗘𝗦𝗦𝗔𝗥𝗜
Il condomino che non vuole partecipare alla spesa deve aver votato contro l’innovazione o, se assente, deve aver comunicato all’amministratore il proprio 𝗱𝗶𝘀𝘀𝗲𝗻𝘀𝗼.

I condomini che non vogliono contribuire alla spesa richiesta da un’innovazione gravosa o voluttaria devono 𝗳𝗮𝗿 𝗺𝗲𝘁𝘁𝗲𝗿𝗲 𝗮 𝘃𝗲𝗿𝗯𝗮𝗹𝗲 𝗶𝗹 𝗽𝗿𝗼𝗽𝗿𝗶𝗼 𝗱𝗶𝘀𝘀𝗲𝗻𝘀𝗼 o impugnare la delibera che l’ha approvata.
In tal caso, 𝗹𝗮 𝘀𝗽𝗲𝘀𝗮 𝘀𝗮𝗿𝗮̀ 𝗮𝗱𝗱𝗲𝗯𝗶𝘁𝗮𝘁𝗮 𝘀𝗼𝗹𝗼 𝗮 𝗰𝗵𝗶 𝗵𝗮 𝗰𝗼𝗻𝘁𝗿𝗶𝗯𝘂𝗶𝘁𝗼 𝗮𝗹𝗹’𝗼𝗽𝗲𝗿𝗮 𝗿𝗲𝗮𝗹𝗶𝘇𝘇𝗮𝘁𝗮 e spesso si ricorre a serrature per evitare che chi non ha pagato ne usufruisca.

Il condomino che non ha contribuito inizialmente alla spesa può comunque sempre fare 𝗺𝗮𝗿𝗰𝗶𝗮 𝗶𝗻𝗱𝗶𝗲𝘁𝗿𝗼.

Può, quindi, pagare la quota che avrebbe dovuto corrispondere tenendo conto del valore attuale della moneta con l’aggiunta di tutti i costi di manutenzione che nel tempo si sono resi necessari.